In een recent arrest (“W” (C-729/21)) is door het Hof van Justitie geoordeeld dat de levering van een winkelcentrum, met huurcontracten kwalificeert als de overgang van een algemeenheid van goederen voor de btw. In de Nederlandse praktijk is de afgelopen jaren veel discussie geweest over de vraag of de levering van verhuurd vastgoed kwalificeert als de overgang van een algemeenheid van goederen.
Overgang van een algemeenheid van goederen en onroerende zaken.
Bij de overgang van een algemeenheid van goederen wordt voor de btw geacht geen levering plaats te vinden en is geen btw verschuldigd. Hierbij wordt een (gedeelte van een) onderneming overgedragen en treedt de overnemer voor de btw in de plaats van de overdrager. Voor onroerende zaken kan dit voordelig zijn als een onroerende zaak gedeeltelijk btw-vrijgesteld wordt verhuurd. De overdracht van een algemeenheid van goederen leidt er dan toe dat de eerder teruggevraagde btw niet (deels) hoeft te worden herzien. De eventueel nog lopende herzieningstermijnen gaan hierbij over op de overnemer. Ook zonder btw-vrijgesteld gebruik kan een overgang van een algemeenheid van goederen verlichting bieden, omdat de koper de btw op de koopprijs niet hoeft voor te financieren.
Arrest “W”
De Poolse btw-ondernemer “W” heeft een winkelcentrum in Polen aangekocht. De levering van het winkelcentrum omvat de levering van de onroerende zaak, tezamen met een huurcontract en enkele intellectuele eigendomsrechten ten behoeve van de exploitatie van dit winkelcentrum. De verkoper, een projectontwikkelaar, heeft het winkelcentrum ontwikkeld en verhuurd met het oog op verkoop. Bij de levering zijn niet alle lopende overeenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak overgedragen.
Verkoper en W waren van mening dat de levering niet kwalificeert als de overgang van een algemeenheid van goederen en hebben geopteerd voor een btw-belaste levering van de onroerende zaak. De Poolse Belastingdienst was echter van mening dat sprake was van de overgang van een algemeenheid van goederen en de levering niet belastbaar was met btw.
Dit heeft geleid tot een geschil waarbij de Poolse rechtbank vragen heeft gesteld aan het Europese Hof van Justitie. Hierbij stond de vraag centraal of de transactie wel kon kwalificeren als de overgang van een algemeenheid van goederen omdat de verkoper niet alle lopende contracten heeft overgedragen aan de koper.
Het Hof van Justitie heeft verduidelijkt dat om te kwalificeren als de overdracht van een algemeenheid van goederen het van belang is dat aan de overnemer voldoende materiële en immateriële activa worden overgedragen om hem in staat te stellen de overgedragen onderneming voort te zetten. Het is dus niet vereist dat alle activa uit een onderneming worden overgedragen. Daarnaast verduidelijkt het Hof van Justitie in haar uitspraak dat voor de kwalificatie van een levering als de overdracht van een algemeenheid van goederen niet vereist is partijen expliciet met elkaar overeenkomen dat de onderneming van de overdrager wordt voortgezet. Die voortzetting is volgens het Hof van Justitie namelijk geen voorwaarde, maar een gevolg van de toepassing van de bepaling.
Relevantie voor de Nederlandse praktijk
Met deze uitspraak geeft het Hof van Justitie duidelijkheid voor de Nederlandse praktijk. In 2018 heeft Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat bij de overdracht van een kortstondig verhuurd kantoorgebouw door een projectontwikkelaar kwalificeert als de verkoop van voorraad in plaats van de levering van een algemeenheid van goederen. Dit oordeel is door de Hoge Raad in hoger beroep in stand gelaten.
Hetzelfde Gerechtshof heeft in 2022 in twee uitspraken geoordeeld dat de overdracht van nieuw ontwikkelde onroerende zaken met een huurcontract wel kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen. Tegen deze uitspraken is hoger beroep ingesteld bij de Hoge Raad.
Het bovenstaande leidt tot onduidelijkheid binnen de Nederlandse praktijk. Deze onduidelijkheid lijkt door de uitspraak van het Hof van Justitie opgelost.
Gevolgen voor u
Wij adviseren u, bij overdracht van (door u ontwikkelde) onroerende zaken tezamen met een huurcontract, te laten onderzoeken of deze transactie kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen.
Bij de overdracht van een algemeenheid van goederen is namelijk geen btw verschuldigd. Wanneer een levering kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen, maar wel btw in rekening wordt gebracht is ten onrechte btw in rekening gebracht. Onjuist in rekening gebrachte btw is wel verschuldigd, maar mag niet in aftrek worden gebracht. Daarnaast heeft de overdracht van een algemeenheid van goederen andere btw-gevolgen dan een levering.
Bent u geïnteresseerd in meer informatie over de btw-gevolgen van de overdracht van een algemeenheid van goederen of wenst u specifiek advies ten aanzien van een (voorgenomen) transactie, neem dan gerust contact op met een van onze btw-specialisten: Maarten Prevoo of Guusje Mulders.