Via deze weg willen wij u graag informeren over een aantal belangrijke (aankomende) wijzigingen in de fiscale wetgeving die impact hebben op vastgoed investeringen.
Wij gaan allereerst in op het nieuwe vastgoedbesluit voor de omzetbelasting dat in december 2023 is gepubliceerd. Vervolgens informeren wij u over de aanstaande wijzigingen voor het toepassen van de samenloopvrijstelling per 1 januari 2025. Ook behandelen wij het wetsvoorstel voor herziening op diensten gebruikt voor onroerende zaken.
Nieuw vastgoedbesluit voor de btw
Op 13 december 2023 is het nieuwe vastgoedbesluit voor de btw (Omzetbelasting. Onroerende zaken) gepubliceerd. Dit besluit is op 1 januari 2024 in werking getreden en is grotendeels een actualisering van het oude vastgoedbesluit uit 2013.
Naast dat de definities voor een aantal begrippen, zoals wanneer sprake is van een gebouw, in wezen nieuwbouw of eerste ingebruikname, zijn verduidelijkt en meer in lijn zijn gebracht met de jurisprudentie van de afgelopen jaren bevat het besluit ook inhoudelijke wijzigingen in het beleid van de staatssecretaris van Financiën.
Graag lichten wij de wijziging ten aanzien van het begrip in wezen nieuwbouw nader toe. Eind 2022 heeft de Hoge Raad het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ nader gedefinieerd. De Hoge Raad oordeelde dat voor de beoordeling of door verbouwingswerkzaamheden aan een gebouw in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een nieuw vervaardigd gebouw ontstaat.
Tot eind 2022 werd beoordeeld of sprake was van in wezen nieuwbouw door verschillende factoren te wegen, zoals bestemmings- of functiewijziging, wijziging in het uiterlijk of karakter, wijziging in de hoofdconstructie en de hoogte van de verbouwingskosten in verhouding tot de waarde van het gebouw. Na het oordeel van de Hoge Raad wegen deze factoren enkel mee als onduidelijk is of door de wijziging in de hoofdconstructie sprake is van in wezen nieuwbouw. Sinds eind 2022 is aldus minder snel sprake van in wezen nieuwbouw en aldus van een btw-belaste prestatie.
Servicekosten bij verhuur
Onder het oude besluit werden servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen bij verhuur van woningen geacht het btw-regime van de vrijgestelde verhuur te volgen.
Dit is gewijzigd in het vastgoedbesluit, servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen bij de verhuur van woningen kunnen worden aangemerkt als een separate btw-belaste dienst, indien de huurder zelf de mogelijkheid heeft om een leverancier te kiezen voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten separaat op de factuur worden vermeld. Gevolg van het btw-belast in rekening brengen van servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen is dat de btw die drukt op de kosten door de verhuurder teruggevraagd mag worden.
Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen
De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of dichtbij een woning liggen, tezamen met deze woning, worden niet langer aangemerkt als een afzonderlijke prestatie, maar als een aan de verhuur bijkomstige prestatie. Hierdoor volgt de verhuur van de niet-geïntegreerde zonnepanelen de btw-kwalificatie van de verhuur van woningen. De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen is dus vrijgesteld van btw.
Hierbij geldt een overgangsregeling voor huurders die voor 2023 de btw op de aanschaf van zonnepanelen hebben teruggevraagd. Deze verhuurders mogen de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen blijven kwalificeren als een btw-belaste prestatie tot het einde van de btw-herzieningstermijn.
Opteren voor btw-belaste verhuur
In het nieuwe besluit zijn versoepelingen opgenomen voor situaties waarin formeel niet juist is geopteerd voor btw-belaste verhuur.
In principe mag een onroerende zaak, als een huurovereenkomst niet aan de formele voorwaarden voldoet, niet btw-belast worden verhuurd. In het nieuwe besluit is een goedkeuring opgenomen dat tóch btw-belast mag worden verhuurd in situaties waarin partijen wél rechtsgeldig hebben gehandeld alsof sprake is van btw-belaste huur, maar niet aan de formele voorwaarden is voldaan. Hierbij is het van belang dat door huurder wordt voldaan aan de 90%-norm (of 70%) en dat daadwerkelijk btw in rekening is gebracht aan de huurder.
Ook is het mogelijk om met terugwerkende kracht (maximaal drie maanden) alsnog te opteren voor btw-belaste huur.
Wijzigingen samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting
Vanaf 1 januari 2025 is het in bepaalde gevallen niet langer mogelijk om een beroep te doen op de samenloopvrijstelling bij de levering van nieuwe onroerende zaken via aandelentransacties. In plaats daarvan wordt een nieuw tarief geïntroduceerd in de overdrachtsbelasting van 4%. Het doel van deze wetswijziging is om een gelijker speelveld te creëren voor ondernemers bij de overdracht van onroerende zaken.
In 2024 is het (onder de huidige wetgeving) onder voorwaarden nog mogelijk om nieuw vervaardigde onroerende zaken zonder heffing van btw en overdrachtsbelasting over te dragen. Dit kan door middel van een aandelentransactie en is met name interessant voor kopers die geen of slechts een beperkt recht hebben op teruggaaf van btw op kosten. De wetgever achtte dit ongewenst en heeft ervoor gekozen om de verkrijging van aandelen in een vennootschap die nieuwe onroerende zaken voor de btw bezit die voor minder dan 90% btw-belast zullen worden geëxploiteerd (zoals verhuurde woningen, zorgvastgoed, scholen etc.) te belasten met 4% overdrachtsbelasting.
Hierbij is voorzien in overgangsrecht voor situaties waarbij vóór 19 december 2023 een intentieovereenkomst is gesloten en de aandelen in een nieuw vastgoedproject worden verkregen tussen 1 januari 2025 en 1 januari 2030.
Consultatie wetsvoorstel herziening diensten aan onroerende zaken
De wetgever heeft een wetsvoorstel voor btw-herziening op duurzame diensten ter consultatie aangeboden. Met dit wetsvoorstel wordt beoogd om short-stay structuren in de btw tegen te gaan door een herzieningstermijn op duurzame diensten te introduceren.
In 2017 is eerder een poging gedaan om een herzieningsregeling toe te passen op kostbare diensten. Dit wetsvoorstel, waarbij een ondernemer herziening zou moeten toepassen als de ondernemer voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting zou (kunnen) afschrijven is destijds, vanwege de complexiteit, niet ingevoerd.
Het huidige wetsvoorstel is eenvoudiger en introduceert een herziening op diensten die gebruikt worden voor het vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen en onderhouden van onroerende zaken. De beoogde herzieningstermijn ziet op het lopende boekjaar en de daaropvolgende vier kalenderjaren. Daarnaast geldt een drempel van € 30.000, dit is de minimale waarde van een dienst waarop herziening van toepassing is.
Het wetsvoorstel moet per 1 januari 2026 in werking treden en van toepassing zijn op diensten die per 1 januari 2026 worden afgenomen. Deze wetswijziging kan met name impact hebben wanneer u het voornemen heeft om onroerende zaken ingrijpend te verbouwen en te gebruiken voor short-stay.
Tot slot
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen.