September is een belangrijke maand voor de fiscaliteit, op Prinsjesdag wordt namelijk naast de troonrede ook het Belastingplan gepubliceerd. Hierin staan de belangrijkste aankomende fiscale wijzigingen voor de komende jaren. Hieronder bespreken wij de belangrijkste voorgenomen wijzigingen voor de vastgoedsector.
Volledigheidshalve volstaan wij allereerst met de opmerking dat de door het Kabinet aangekondigde plannen nog goedgekeurd moeten worden door de Tweede en Eerste Kamer, deze maatregelen kunnen dus nog worden verworpen of in gewijzigde vorm worden aangenomen.
Renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen
Bij het bepalen van de fiscale winst voor de vennootschapsbelasting komt rente niet in aftrek voor zover deze meer bedraagt dan het hoogste van (nu) 20% van de gecorrigeerde winst of € 1.000.000. Voorgesteld is om het percentage van deze generieke renteaftrekbeperking te verhogen naar 25%.
De generieke renteaftrekbeperking wordt voor vastgoedlichamen aangescherpt. Met name in de vastgoedsector wordt in de praktijk ingespeeld op een optimaal gebruik van de aftrekruimte door rentesaldi over meerdere vennootschappen te spreiden, zodat men niet tegen de grenzen van de aftrekruimte (€ 1.000.000 of (nu) 20% van de gecorrigeerde winst) aanloopt.
Om dit tegen te gaan, vervalt de aftrekdrempel van € 1.000.000 voor vennootschappen die hoofdzakelijk vastgoed aan derden (niet met de vennootschap verbonden) verhuren. Hierdoor is het slechts mogelijk om rente in aftrek te brengen tot een bedrag van 25% van de gecorrigeerde winst. Door de nieuwe wet stijgt in deze situatie de belastbare winst en is aldus meer vennootschapsbelasting verschuldigd.
Diverse maatregelen in de overdrachtsbelasting
De startersvrijstelling en het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting worden verruimd, hierdoor kunnen de startersvrijstelling en het verlaagde tarief ook worden gebruikt bij het verkrijgen van een economisch eigendom van een onroerende zaak. Aandachtspunt hierbij is dat als de startersvrijstelling bij het verkrijgen van een economisch eigendom wordt benut, deze vrijstelling niet nogmaals kan worden benut bij het verkrijgen van het juridische eigendom.
Het terugkopen van woningen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VoV) kan zonder overdrachtsbelasting met een beroep op de VoV-vrijstelling. De VoV-vrijstelling wordt uitgebreid naar aanhorigheden bij woningen, zoals garageboxen en schuren die gelijktijdig met de woning worden verkregen.
Ook is een extra tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% aangekondigd. Dit tarief is van toepassing bij de verkrijging van een woning die niet bestemd is om zelf te bewonen, oftewel een beleggingsobject. De bedoeling is dat dit tarief per 1 januari 2026 wordt ingevoerd en het doel van dit tarief is om het investeren in huurwoningen te stimuleren.
Tevens is een aanpassing ten aanzien van de sleutelovereenkomst aangekondigd. Sleutelovereenkomsten die normaliter leiden tot economische eigendom van een woning worden uitgesloten van overdrachtsbelasting . Hiervoor gelden de volgende eisen:
- De sleutelovereenkomst moet samenhangen met de verplichtingsovereenkomst voor levering van de woning.
- De juridische eigendom moet binnen zes maanden na de sleutelovereenkomst worden overgedragen.
- De startersvrijstelling of het 2%-tarief moet van toepassing zijn.
Zo is er geen sprake meer van een belastbare verkrijging voorafgaand aan de (juridische) verkrijging.
Daarnaast wijzen wij u er graag op dat het vanaf 1 januari 2025 in bepaalde gevallen niet langer mogelijk is om een beroep te doen op de samenloopvrijstelling bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Er kan geen beroep meer worden gedaan op de samenloopvrijstelling bij de levering van aandelen in een OZR als bij een rechtstreekse levering van de onroerende zaken de levering van rechtswege belast zou zijn met btw én de onroerende zaken gedurende twee jaren niet nagenoeg geheel worden gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Als in dit soort gevallen geen beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling is het tarief van 4% voor de overdrachtsbelasting van toepassing.
Tot slot is ook een versobering van de kavelruilvrijstelling aangekondigd. Door de versobering zal de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet meer gelden voor woningen, behalve agrarische bedrijfswoningen.
Diverse maatregelen voor de btw
De bedoeling is om per 1 januari 2026 de btw-herzieningsregeling uit te breiden naar investeringsdiensten voor onroerende zaken. De btw op deze diensten wordt dan vijf jaar gevolgd, deze regeling is vergelijkbaar met de herzieningsregeling op onroerende zaken. Het moet gaan om investeringsdiensten die de onroerende zaak meerjarig dienen en de waarde van de dienst moet ten minste € 30.000 bedragen.
Deze regeling zal van toepassing zijn op diensten die per 1 januari 2026 in gebruik worden genomen (bijvoorbeeld short-stay). Op diensten die vóór deze datum in gebruik worden genomen zal geen herzieningsregeling gelden. De herzieningsregeling op investeringsdiensten leidt er mogelijk toe dat ondernemers btw moeten herzien als een onroerende zaak tijdens de herzieningstermijn, na belast gebruik, vrijgesteld wordt verhuurd. Andersom kan deze maatregel er ook toe leiden dat eerder niet teruggevraagde btw alsnog teruggevraagd kan worden.
Daarnaast zal het verlaagde tarief op hotels- en logies vanaf 1 januari 2026 niet langer van toepassing zijn. Op het verhuren van een hotelkamer, short-stay appartementen of vakantiehuizen is dan het reguliere btw-tarief van 21% van toepassing. Het verhuren van een kale kampeerplek (niet zijnde een glampingtent) is wel nog belast met 9% btw.
Tot slot
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen.
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juli en augustus
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juni
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over mei
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over april
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over maart