Overdracht verhuurd vastgoed door projectontwikkelaar mogelijk zonder btw?
Deze maand is een conclusie gepubliceerd van de Advocaat Generaal. In deze conclusie heeft de Advocaat Generaal zich gebogen over de vraag of de overdracht van verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar in specifieke gevallen kan kwalificeren als de overgang van een algemeenheid van goederen voor de btw.
Als een transactie kwalificeert als een overgang van een algemeenheid van goederen vindt er voor de btw, bij fictie, geen levering plaats. Hierdoor is geen btw verschuldigd over de verkrijging van de algemeenheid van goederen. Dit kan leiden tot een btw-voordeel wanneer de uiteindelijke btw op de exploitatie van de onroerende zaak niet aftrekbaar is, bijvoorbeeld omdat de onroerende zaak bestaat uit huurwoningen. Doordat bij de overgang van een algemeenheid van goederen geen sprake is van een levering, hoeft geen btw te worden afgedragen over de waarde van de nieuwe onroerende zaak. Er drukt dan enkel btw op de bouwkosten.
Voor nu is het wachten wat het oordeel van de Hoge Raad is in deze zaak. Wij verwachten dat de Hoge Raad de conclusie van de volgt. Dit zou voor een hoop duidelijkheid zorgen omtrent de vraag wanneer de overdracht van verhuurd vastgoed kwalificeert als de overgang van en algemeenheid van goederen. Wij houden de vorderingen in deze zaak nauwlettend voor u in de gaten.
Verkrijging van een opstalrecht valt niet meer onder de netwerkvrijstelling
De netwerkvrijstelling voor de overdrachtsbelasting zorgt ervoor dat bij de verkrijging van een net dat in of op de grond ligt en bestaat uit meerdere kabels of leidingen voor transport van gas of energie) is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Vroeger was het noodzakelijk om een opstalrecht te vestigen op de grond, om te voorkomen dat de grondeigenaar ook eigenaar werd van het net. De Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat ook bij de verkrijging van een erfpacht ten behoeve van een net, de netwerkvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing is.
In 2007 heeft er een wijziging in het Burgerlijk Wetboek plaatsgevonden, waardoor sprake is van een horizontale splitsing tussen het net en de onderliggende grond. Als gevolg hiervan is het niet langer nodig om een opstalrecht te krijgen op de grond. Het standpunt van de Belastingdienst is hierdoor achterhaald. Toch werd in de praktijk de netwerkvrijstelling op basis van dit standpunt nog veelvuldig toegepast. Dit leidde tot een te ruime toepassing van de netwerkvrijstelling.
Op 29 mei 2024 is een besluit gepubliceerd die ertoe leidt dat de netwerkvrijstelling vanaf 1 januari 2026 niet meer kan worden toegepast bij de verkrijging van een opstalrecht.
Daarnaast wordt in dit besluit de mogelijkheid gecreëerd om een verzoek tot ambtshalve teruggaaf in te dienen als overdrachtsbelasting is betaald bij de verkrijging van een opstalrecht, terwijl de netwerkvrijstelling toegepast kon worden. De verkrijging van het opstalrecht moet vóór de inwerkingtreding van het besluit (29 mei 2024) hebben plaatsgevonden en het verzoek moet binnen vijf jaar na het einde van het belastingjaar waarin het opstalrecht is verkregen zijn ingediend.
Tot slot
Wij sluiten af met alvast een kleine vastgoed update voor volgende maand. De ProVaDa is van 11 tot en met 13 juni. Het vastgoedteam van VanLoman zal hier ook aanwezig zijn. Wij hopen u daar te zien. Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over April
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over maart