Via deze weg willen wij u graag informeren over een aantal belangrijke (aankomende) wijzigingen in de fiscale wetgeving die impact hebben op vastgoed investeringen.
Belangrijkste wijzigingen 2025 – Overdrachtsbelasting
In 2025 worden er een aantal dingen gewijzigd in overdrachtsbelasting. Hieronder lichtten wij de belangrijkste wijzigingen kort toe.
Deels vervallen samenloopvrijstelling
Bij de verkrijging van aandelen in een onroerende zaak rechtspersoon die nieuwe onroerende zaken (niet langer dan twee jaar in gebruik genomen) bezit, welke gedurende twee jaar geheel of nagenoeg geheel voor btw vrijgestelde activiteiten worden gebruikt, kan per 1 januari 2025 niet langer een beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In plaats daarvan is deze verkrijging belast met 4% overdrachtsbelasting.
Verhoging drempel startersvrijstelling
Het drempelbedrag voor de startersvrijstelling wordt per 1 januari 2025 verhoogd van € 510.000 naar € 525.000. Meerderjarige personen die jonger zijn dan 35 jaar en een woning verkrijgen waarin ze zelf gaan wonen kunnen eenmalig de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting toepassen.
Toepassing startersvrijstelling bij verkrijging economisch eigendom
Per 1 januari 2025 kan ook bij de verkrijging van het economisch eigendom van een woning een beroep worden gedaan op de startersvrijstelling. Hierbij is wel van belang dat wordt voldaan aan de overige aan de startersvrijstelling gestelde voorwaarden.
Wijzigingen splitsingsvrijstelling
Per 1 juli 2025 wordt de splitsingsvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gewijzigd. Door deze wijzigingen komt de zogenaamde zakelijkheidstoets te vervallen en wordt ook niet meer gekeken of en in hoeverre de splitsing wordt uitgevoerd om overdrachtsbelasting te ontgaan. In plaats daarvan gaan de volgende (objectieve) voorwaarden gelden.
- Aanhoudingseis: de aandelen moeten ten minste drie jaar in bezit blijven van de nieuwe aandeelhouder.
- Voortzettingseis: de onroerende zaken die overgaan moeten onderdeel zijn van een onderneming die ten minste drie jaar wordt voortgezet.
Als sprake is van een zogenaamde ruziesplitsing dan geldt enkel de aanhoudingseis.
Belangrijkste wijzigingen 2025 – Omzetbelasting
In 2025 worden er een aantal dingen gewijzigd in omzetbelasting. Hieronder lichtten wij de belangrijkste wijzigingen kort toe.
Btw-tarief bij werkzaamheden aan panden voor gemend gebruik
Per 1 juli 2025 is het verlaagde btw-tarief van 9% niet langer van toepassing op werkzaamheden aan panden voor gemend gebruik.
Op dit moment kan het verlaagde btw-tarief van 9% worden toegepast op het bepaalde werkzaamheden aan woningen die meer dan twee jaar in gebruik zijn genomen. Deze werkzaamheden omvatten het schilderen, stukadoren, aanbrengen van isolatiemateriaal en schoonmaakwerkzaamheden.
Onder een woning wordt gedefinieerd een onroerende zaak die bestemd is voor permanente bewoning. Daarnaast zijn ook onroerende zaken die bestemd zijn voor gemend gebruik; deels (minimaal 50%) als woning en deels commercieel als woning bestempeld.
Per 1 juli 2025 worden onroerende zaken die bestemd zijn voor gemend gebruik niet langer aangemerkt als woning bij toepassing van het verlaagde btw-tarief. Hierdoor moet een splitsing worden gemaakt tussen de werkzaamheden aan het deel van de onroerende zaak dat als woning wordt bestempeld en werkzaamheden aan het deel van de onroerende zaak dat bestemd is voor commercieel gebruik. Op de werkzaamheden aan het commerciële deel van de onroerende zaak is het reguliere btw-tarief van 9% van toepassing.
Btw-behandeling van servicekosten
De btw-behandeling van servicekosten wijzigt per 1 januari 2025. Voor 1 januari 2025 gold dat de btw-behandeling van de servicekosten doorgaans de btw-behandeling van de huur volgt.
Per 1 januari 2025 geldt het volgende:
- Nutsvoorzieningen: het leveren van nutsvoorzieningen kwalificeert als een aparte prestatie voor de btw als de huurder zelf kan bepalen of en in hoeverre de nutsvoorzieningen worden gebruikt. Aanknopingspunten hiervoor zijn dat er een individuele meter is geïnstalleerd en er wordt gefactureerd op basis van het werkelijk gebruik van de huurder.
- Servicediensten:overige prestaties waarvoor servicekosten worden berekend, kunnen ook worden beschouwd als aparte prestatie die belast zijn met btw. Aanknopingspunten hierbij zijn dat elke huurder afzonderlijk of alle huurders gezamenlijk zelf invloed hebben op de keuze van de dienstverlener en deze servicediensten apart op de factuur zijn vermeld.
Als aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan, dan is de vergoeding btw-belast. Hierdoor kan de btw die drukt op de kosten door de verhuurder worden teruggevraagd. Als niet aan de voorwaarden is voldaan, dan vormt het leveren van nutsvoorzieningen of services voor de btw dus geen aparte prestatie en wordt de btw-behandeling van de verhuur (btw-belast of btw-vrijgesteld) gevolgd.
Belangrijke aandachtspunten Box 3 / aangifte inkomstenbelasting
Op 24 januari is een brief gepubliceerd waarin de Staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven dat het voorgestelde Wet werkelijk rendement Box 3 volgens het Kabinet alles afwegende de beste optie blijft. Het streven blijft om zoveel mogelijk gegevens vooraf in de aangiften in te vullen. taxlive.nl/nl/documenten/vn-vandaag/voorgestelde-wet-werkelijk-rendement-box-3-blijft-volgens-kabinet-beste-optie/
Tijdig aantekenen bezwaar
Wanneer u een definitieve aanslag inkomstenbelasting ontvangt en in deze aanslag wordt uw Box 3 inkomen en/of uw Box 1 inkomen (villa tax) geheven, dan adviseren wij u ter behoud van rechten tegen deze aanslagen in bezwaar te gaan.
Tegenbewijsregeling Box 3
Het huidige Box 3 stelsel blijft naar verwachting tot 1 januari 2028 van kracht. De wetgever streeft ernaar om de tegenbewijsregeling voor belastingplichtigen zo eenvoudig mogelijk te maken. Vanaf medio 2025 wordt in dit kader het formulier ‘opgaaf werkelijk rendement’ gedeeld, om zo het proces voor de tegenbewijsregeling te stroomlijnen. Ook wordt het vanaf belastingjaar 2025 mogelijk om de tegenbewijsregeling direct in de digitale aangifte inkomstenbelasting in te vullen.
Indien u verwacht dat uw aangifte inkomstenbelasting ertoe leidt dat u belasting moet betalen dan adviseren wij u om tijdig een voorlopige aanslag aan te vragen. Dit om heffing van belastingrente te voorkomen. De voorlopige aanslag moet vóór 1 mei 2025 zijn aangevraagd.
Verzoek herziening belastingrente
In recente rechtspraak is geoordeeld dat de in rekening gebrachte belastingrente in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Als aan u of uw vennootschap op een belastingaanslag belastingrente in rekening wordt gebracht kunt u hiertegen in bezwaar gaan door middel van het indienen van een verzoek tot herziening van belastingrente. De uiterlijke termijn hiervoor is 6 weken na dagtekening van de belastingaanslag.
Wij kijken graag met u mee of en verzoek tot herziening van belastingrente in uw geval succesvol kan zijn en helpen u graag met het indienen van het verzoek.
Tot slot
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard in het nieuwe jaar ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen.