Via deze weg willen wij u graag informeren over een aantal belangrijke (aankomende) wijzigingen in de fiscale wetgeving die impact hebben op vastgoed investeringen.
Box 3 update
Op 13 december heeft de Staatssecretaris van Financiën een update gegeven over de stand van zaken voor de invoering van het nieuwe Box 3-stelsel. Hierdoor is bekend geworden dat de invoering van het nieuwe Box 3-stelsel (Wet werkelijk rendement Box 3) met één jaar wordt uitgesteld. De invoering van het nieuwe Box 3-stelsel zal naar verwachting plaatsvinden op 1 januari 2028 in plaats van 1 januari 2027. Dit betekent dat het huidige Box 3-stelsel waarbij een forfaitair rendement wordt belast en het mogelijk is om een beroep te doen op een tegenbewijsregeling een jaar langer van kracht blijft. De invoering van het nieuwe Box 3-stelsel zal in 2025 een actueel onderwerp blijven.
Nu het huidige Box 3-stelsel een jaar langer van kracht blijft streeft de wetgever ernaar om de tegenbewijsregeling voor belastingplichtigen zo eenvoudig mogelijk te maken. Dit door vanaf het belastingjaar 2025 de mogelijkheid te bieden om de tegenbewijsregeling direct in de digitale aangifte inkomstenbelasting in te vullen. Voor de volledigheid merken wij op dat het aanleveren van tegenbewijs nog niet in uw aangifte inkomstenbelasting 2024 kan. Daarnaast verwachtten zij vanaf het belastingjaar 2027 een vooraf ingevulde tegenbewijsregeling (met gegevens van ketenpartners zoals banken, verzekeraars etc.) aan te bieden.
De vertraging van het invoeren van het nieuwe Box 3-stelsel leidt tot een budgettaire derving van, naar verwachting € 2,55 miljard. Ter dekking van deze budgettaire derving wordt het forfait voor overige bezittingen per 2026 verhoogd met 1,78%-punt. Het forfaitair rendement voor 2026 is nog niet bekend. Daarnaast wordt de drempel voor het heffingsvrij vermogen verlaagd naar (indicatief) € 52.048.
Per 1 januari 2025 (deels) vervallen van de samenloopvrijstelling
IHet Hof van Justitie EU heeft recent jurisprudentie gewezen omtrent het begrip bouwterrein voor de btw. Het Hof heeft geoordeeld dat de levering van grond waarop funderingen voor woningen zijn aangebracht kwalificeren als de levering van een bouwterrein. Hiermee verduidelijkt het Hof dat het criterium van ‘eerste ingebruikname’ van belang is om te concluderen dat iets kwalificeert als een gebouw voor de btw. Enkel de fundering van een gebouw kan niet voor een ‘eerste ingebruikname’ in aanmerking komen. Hierdoor kwalificeert de levering van grond met funderingen voor de btw als de levering van een bouwterrein.
Door deze uitspraak wordt verder verduidelijkt wanneer sprake is van een bouwterrein in de btw. Dit kan invloed hebben op de verkrijging van een onroerende zaak in de bouw- en/of handelsfase.
Per 1 januari 2025 (deels) vervallen van de samenloopvrijstelling
Vanaf 1 januari 2025 wordt de in 2023 aangekondigde wetswijziging van kracht waardoor de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting deels komt te vervallen. De samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting is niet langer van toepassing bij de verkrijging van een kwalificerend belang in een onroerende zaak rechtspersoon als:
- bij een directe verkrijging van de onroerende zaak (in plaats van de aandelen) van rechtswege btw verschuldigd zou zijn; en
- de onroerende zaken gedurende twee jaren niet voor activiteiten wordt gebruikt waarvoor een geheel of nagenoeg geheel recht op teruggaaf van btw op kosten bestaat.
Als de samenloopvrijstelling bij een verkrijging die aan de hierboven genoemde voorwaarden voldoet niet kan worden toegepast is een speciaal tarief van 4% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het doel van de wetgever met het deels vervallen van de samenloopvrijstelling is om “constructies” te voorkomen waarbij bij de levering van een nieuwe onroerende zaak die btw-vrijgesteld gaat worden gebruikt, aandelen in een besloten vennootschap worden geleverd in plaats van de onroerende zaak zelf. Bij een levering van de aandelen is namelijk geen btw verschuldigd. Hierdoor kon voor de wetswijziging, worden voorkomen dat een verkrijger niet-aftrekbare btw over de levering van een onroerende zaak moest betalen. Hier werd vaak gebruik van gemaakt bij de levering van nieuw zorgvastgoed of nieuwe woningen die bestemd waren voor de verhuur.
Belastingplan 2025
Op 17 december heeft de Eerste Kamer het Pakket Belastingplan 2025 aanvaard.
Fiscale eindejaarsupdate
Wij hebben voor de directeur-grootaandeelhouder (DGA) en zijn BV 10 fiscale eindejaarstips op een rijtje gezet. U kunt deze downloaden via onze website 2024. We gaan o.a. in op het uitkeren van dividend, de wet excessief lenen bij eigen vennootschap en het optimaliseren van uw box 3 positie. Heeft u aan de hand van deze eindejaarstips vragen over uw eigen situatie, neem dan contact op met één van onze adviseurs.
Tot slot
Wij wensen u fijne feestdagen en nieuwjaar vol succes en gezondheid.
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard in het nieuwe jaar ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen.
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed voor de maand september
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juli en augustus
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juni
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over mei
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over april
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over maart