Generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen gaat niet door
Op 14 november heeft de Tweede Kamer bij de stemming van het Pakket Belastingplan 2025 een amendement aangenomen waardoor de eerder aangekondigde aanscherping voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen niet doorgaat. Dit houdt in dat ook voor vennootschappen die hoofdzakelijk vastgoed aan derden (niet met de vennootschap verbonden) verhuren de aftrekdrempel van € 1.000.000 in 2025 blijft bestaan.
Box 3 update
De Staatssecretaris van Financiën heeft het belasten van onroerend goed volgens het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 nader toegelicht. In het wetsvoorstel worden drie categorieën voor de heffing op vastgoed onderscheiden. De belasting over onroerende zaken wordt als volgt berekend:
Categorie 1 belast de netto-huuropbrengst van onroerende zaken die (nagenoeg) het gehele kalenderjaar verhuurd zijn.
Categorie 2 belast de vastgoedbijtelling van onroerende zaken die het gehele jaar niet verhuurd worden.
Categorie 3 belast onroerende zaken in gemengd gebruik. Het betreft onroerende zaken die voor minder dan 90% gebruikt worden voor verhuur, waarbij indien de huurinkomsten minus de werkelijke onderhoudskosten en andere periodieke kosten lager zijn dan het bedrag van de vastgoedbijtelling, de vastgoedbijtelling geldt. Het hoogste bedrag wordt in de heffing betrokken, de (netto-)huurinkomsten of de vastgoedbijtelling.
Met de vastgoedbijtelling wordt de economische huurwaarde van een onroerende zaak (forfaitair) bepaald. Het kabinet heeft de bijtelling vastgesteld op 2,65% (over de WOZ-waarde). De vastgoedbijtelling zal periodiek worden herijkt op basis van actuele gegevens over de huurwaarden en over de kosten, waarbij het eerste moment samenvalt met de evaluatie van de wet, vijf jaar na inwerkingtreding. Over de vastgoedbijtelling is de kamerstukken het volgende opgemerkt:
“Een forfait dat gemiddeld genomen de werkelijkheid benadert, pakt nadelig uit voor belastingplichtigen van wie de onroerende zaak in werkelijkheid een (aanzienlijk) lagere huurwaarde heeft dan het gemiddelde. Daarom is in het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 gekozen voor een relatief laag forfait ten opzichte van de gemiddelde brutohuurwaarde. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is gekozen voor een netto-vastgoedbijtelling van 2,65%. Hierbij is een voorzichtigheidsmarge ingebouwd ten opzichte van de gemiddelde huurwaarde en is gekozen voor een brutohuurwaarde die behoort bij het 10e percentiel. Dat betekent dat 90% van de woningen een hogere huurwaarde heeft dan de huurwaarde waarmee in het gekozen percentage rekening is gehouden. Hierdoor wordt de situatie bereikt waarin het aantal belastingplichtigen met een aanzienlijk lagere werkelijke huurwaarde dan de vastgoedbijtelling beperkt wordt gehouden. De gedragseffecten en prijseffecten bij onroerende zaken in deze categorie zullen daardoor naar verwachting ook beperkt zijn.”
Werkelijk rendement
In de maand oktober is de Belastingdienst gestart met het versturen van de informatiebrieven aan belastingplichtigen die in hun aangifte inkomstenbelasting Box 3 vermogen hebben. In de brieven licht de Belastingdienst het proces van het doorgeven van het werkelijk rendement van het Box 3 nader toe. Hierbij geeft de Belastingdienst aan dat op dit moment geen actie vereist is en dat u per medio 2025 het formulier opgaaf werkelijk rendement (‘OWR’) ontvangt waarmee u het werkelijke rendement kan aantonen.
Wij adviseren u om ook na de ontvangst van deze brief – ter behoud van uw rechten – alert te blijven op de onderstaande zaken:
- Bezwaar aantekenen als u een definitieve aanslag inkomstenbelasting ontvangt (binnen 6 weken na de dagtekening die op de aanslag staat vermeld)
- Verzoek indien nodig voor het jaar 2029 om ambtshalve vermindering voor 31 december 2024
Nieuw besluit overdrachtsbelasting inzake certificering en Wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen.
In de praktijk zien wij regelmatig dat de participaties in een open CV (fiscaal niet transparant) met vastgoed zijn gecertificeerd. Een herstructurering van de huidige structuur om te anticiperen op het feit dat de open CV per 1 januari 2025 fiscaal transparant is, zou in dit geval in beginsel tot een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting kunnen leiden. Dit omdat de herstructurering niet plaats kan vinden zonder decertificering van de participaties en in de Belastingdienst het standpunt in kan nemen dat hierdoor sprake is van de verkrijging van economisch eigendom van de onroerende zaken. Hierover was in de praktijk veel onduidelijk.
Op 14 november is een besluit gepubliceerd waarin de decertificering van participaties in een open CV worden gefaciliteerd. Op basis van de goedkeuring leidt de decertificering van participaties in een open CV, onder voorwaarden, niet tot een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting.
In dit besluit is ook een goedkeuring opgenomen waar het, onder voorwaarden, mogelijk is om de aandelen die verkregen zijn in verband met een aandelenfusie die plaatsvindt om te anticiperen op de wijzigende kwalificatie van de open CV per 1 januari 2025 te certificeren. Zonder deze goedkeuring zou de certificering van deze aandelen namelijk leiden tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting omdat niet aan de gestelde aanhoudingseis wordt voldaan.
Als u een (gecertificeerde) open CV in uw structuur heeft, dan adviseren wij contact op te nemen met uw fiscaal adviseur om de juiste stappen voor eind december 2024 ingaan te zetten.
Fiscale eindejaarsupdate
Wij hebben voor directeur-grootaandeelhouder (DGA) en zijn BV 10 fiscale eindejaarstips op een rijtje gezet. U kunt deze downloaden via onze website 2024. We gaan o.a. in op het uitkeren van dividend, de wet excessief lenen bij eigen vennootschap en het optimaliseren van uw box 3 positie. Heeft u aan de hand van deze eindejaarstips vragen over uw eigen situatie, neem dan contact op met éen van onze adviseurs.
Tot slot
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of benieuwd zijn naar wat deze wijzigingen voor een impact hebben op uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van de vastgoedspecialisten bij VanLoman. Wij denken uiteraard ook graag met u mee bij andere fiscale vastgoedvragen.
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed voor de maand september
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juli en augustus
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over juni
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over mei
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over april
Klik hier voor de fiscale ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed over maart