De afgelopen jaren heeft belastingheffing in Box 3 plaatsgevonden op basis van een forfaitair rendement dat wordt belast tegen een vast inkomstenbelastingtarief (32% in 2023).
Tot en met 2022 gold voor alle vermogensbestanddelen hetzelfde forfaitaire rendement. Vanaf 1 januari 2023 gelden verschillende forfaitaire rendementen per vermogenscategorie. Voor 2023 zijn de forfaitaire rendementspercentages per categorie als volgt:
- Bank- en spaartegoeden 0,36%;
- Beleggingen 6,17%;
- Schulden 2,57%.
Vastgoed in privé
Indien vastgoed en de schuld waarmee het vastgoed is gefinancierd in Box 3 wordt gehouden, dan geldt dat het forfaitair rendement op vastgoed wordt bepaald op basis van de categorie ‘beleggingen’ en de schuld op basis van de categorie ‘schulden’.
Aangezien het forfaitaire rendementspercentage van de categorie ‘schulden’ lager ligt dan de categorie ‘beleggingen’, kan de verschuldigde Box 3 heffing over het vastgoed dat is gefinancierd met schuld vanaf 2023 significant hoger zijn dan in voorgaande jaren.
Vastgoed via een STAK
Indien vastgoed en de schuld waarmee het vastgoed is gefinancierd worden gestructureerd via een STAK tegen uitreiking van certificaten, dan geldt dat het forfaitair rendement op de certificaten wordt bepaald op basis van de categorie ‘beleggingen’. De waarde van de certificaten is doorgaans gelijk aan de waarde van het vastgoed vermindert met de schuld.
Aangezien het forfaitaire rendementspercentage van de categorie ‘beleggingen’ wordt toegepast op de waarde van de certificaten (saldo van vermogensbestanddelen), kan de verschuldigde Box 3 heffing over vastgoed dat is gefinancierd met schuld significant lager zijn indien gestructureerd via een STAK.
De Staatssecretaris van Financiën heeft de voorgaande behandeling onlangs bevestigd. Hierbij is wel opgemerkt dat de STAK in principe niet is bedoeld voor constructies die alleen zijn gericht op het behalen van een fiscaal voordeel. Om deze reden zal worden onderzocht of deze constructie – al dan niet met een wetswijziging – moet worden bestreden.
Verschil in Box 3 heffing
Hieronder hebben wij een vereenvoudigd voorbeeld opgenomen van de Box 3 heffing indien vastgoed gefinancierd met schuld wordt gehouden in privé dan wel via een STAK.
Voorbeeld:
- Waarde vastgoed: EUR 1.000.000
- Waarde schuld: EUR 750.000
*bij de indicatieve berekening is geen rekening gehouden met het heffingsvrijvermogen.
Overig
De mogelijkheid om de Box 3 heffing te beperken door structurering via een STAK lijkt (vooralsnog) ook mogelijk voor overige beleggingen dan alleen vastgoed.
Bent u geïnteresseerd in meer informatie over het structureren van Box 3 vermogensbestanddelen via een STAK en overige fiscale aandachtspunten bij dergelijke investeringen. Neem gerust contact op met Christian van Wijk of Joël van Everdingen-Demmer.