In een week tijd heeft de Hoge Raad in twee belangrijke arresten uitspraak gedaan over het criterium “in wezen nieuwbouw”. Dit is een belangrijk begrip in de vastgoedmarkt die gaat over de vraag wanneer verbouwing / renovatiewerkzaamheden aan een pand zover gaan dat er voor de btw een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Als zo’n nieuwe onroerende zaak door “in wezen nieuwbouw” ontstaat, dan is de levering ervan belast met btw en is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Op vrijdag 4 november 2022 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. De vragen aan de Hoge Raad hielden kort gezegd in aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of als gevolg van verbouwingswerkzaamheden aan een bestaand gebouw een in wezen nieuw gebouw is ontstaan. De Hoge Raad oordeelt hierin dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie van een bestaand gebouw kunnen leiden tot de conclusie dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Overige factoren die we wel kennen uit de praktijk – te weten wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde – kunnen, net als andere factoren slechts aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
Op vrijdag 11 november 2022 oordeelt de Hoge Raad (aan de hand van de handvatten die zij een week eerder formuleerde) dat in deze zaak sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. De door projectontwikkelaar / verkoper verrichtte verbouwingswerkzaamheden zorgden voor zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie dat geen andere conclusie mogelijk is dan dat de werkzaamheden aan het gebouw hebben geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’ en dus tot een vervaardigd nieuw gebouw voor de btw. Bijzonder interessant in deze casus is dat de verbouwing betrekking had op een rijksmonument. Hof ‘s-Hertogenbosch oordeelde eerder, in tegenstelling tot de rechtbank, dat er geen sprake is van een nieuw gebouw voor de btw en dat de vrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing is. De uitgevoerde werkzaamheden waren in de ogen van het Hof slechts gericht op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen van het bouwdeel.
Twee belangrijke zaken die de route van de Hoge Raad dus verder inkleden en die laten zien dat met ‘in wezen nieuwbouw’ wordt bedoeld: zodanig verbouwingswerkzaamheden waardoor niet anders kan worden geconcludeerd dan dat een vervaardigd – en dus een in wezen nieuw – gebouw moet zijn ontstaan. Dat wil zeggen dat het resultaat van de verbouwing op één lijn moet kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw. We weten dat hier dus een grote rol is weggelegd voor de bouwkundige constructie van het gebouw. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Andere factoren zijn in de beoordeling niet (meer?) doorslaggevend.
Belang voor de praktijk:
- We hebben binnen een week tijd duidelijk inzicht gekregen in de huidige benadering van de Hoge Raad bij de beoordeling of verbouwingswerkzaamheden voor de btw leiden tot een nieuw gebouw.
- Het blijft belangrijk om elke casus feitelijk goed te toetsen, omdat de werkzaamheden nog steeds wel voldoende ingrijpend moeten zijn geweest om te leiden tot een nieuw gebouw.
- Het is belangrijk om vooraf, tijdens en na werkzaamheden vast te leggen wat er precies gebeurt zodat achteraf de fiscale gevolgen ook goed feitelijk kunnen worden onderbouw.
Heeft u vragen over de fiscale impact van verbouwingswerkzaamheden en/of wilt u weten hoe u uw ingenomen of in te nemen fiscale positie zo goed mogelijk kunt onderbouwen? Neem dan contact op met Maarten Prevoo of een van onze andere adviseurs.